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地价持续上涨未来房价仍将上行

发布时间:2019-08-16 20:01:40 编辑:笔名

  【文章】来源:东北商业 导语:8月日,2010博鳌房地产论坛在海南举行,本次论坛主题为 新政下的中国房地产 。华远地产股份有限公司董事长任志强在演讲中表示,目前房价不是下降,而仍在高速上涨,土地面积增长 %,而购置金额增长88.2%。土地价格持续上涨,很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。他指出,目前房价已经 8月日,2010博鳌房地产论坛在海南举行,本次论坛主题为 新政下的中国房地产 。华远地产股份有限公司董事长在演讲中表示,目前房价不是下降,而仍在高速上涨,土地面积增长 %,而购置金额增长88.2%。土地价格持续上涨,很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。

  他指出,目前房价已经出现大幅下降,7月份是整个东部地区次进入负增长。如果东部地区全线进入负增长阶段,全国大幅度进入负增长阶段可能性是巨大的。

  但另一方面,他认为,土地价格增长速度非常快,这个增长幅度去年是 715元住宅房价,按照这样一个增长比例,明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增长,否则的话就干不下来了。

  以下是文字实录:

  任志强:坐飞机从北京跑来大约6个小时,站在台上只能讲20分钟。20分钟可能讲不了太多东西。上半年的情况大家都知道主要是和7月份的情况做一个对比,从对比情况看,大家觉得可能不是太好。我们销售品零售额虽然增长了很多,但是扣除 . 物价指数后,发现比去年还低。所以我们不能说形势已经大好,但是也没有看出有太多危险。

  房地产情况,6、7月份对比中,我们可以看到下降的幅度是巨大的。投资下降接近 0%。总的比例来说,月份是 8%多,也下降了。这个下降可能只是开始,可能要延长很长时间。4月份出台 国十条 的时候,更多投资决策已经做完了,该买的地也买了,该开工的也开了,如果后续资金跟不上就会出现很多问题。投资来看,2 865亿。新开工尤其增长快。预计着下半年一直到明年初都有高速市场供给。我们国土部门一直说土地价格在下降,但是土地面积增长 %,而购置金额增长88.2%,我们看到价格不是下降,而是高速增长。土地价格持续上涨,很难让我们用更贵的面粉生产出更便宜的面包。

  面积来看,总体看是9.7%,但是下降了5.7个百分点。7月份下降15.4%,6月份是9000多万,环比差额接近50%。同时7月份销售额也下降19. %,很多人说没有降价,但是实际上销售额下降已经预示着价格已经在持续的下降了。我们房价指数统计中是按70个城市计算,这70个城市中有增有减,所以把增减一抵消后,就变成环比是零,但是如果从总的情况看,发现增长幅度,比如二线城市增长5%,一线城市降了1%,但是销售额上是大幅下降了。另外一个大家看到住宅面积下降幅度。现在是办公楼、商业在支撑着我们销售面积增长。

  在老百姓关心的住宅一项下降的幅度是巨大的。开发资金 .8万亿,下降6.2%,但是扣除投资,现金流是增加,而不是减少。银行贷款下降5.2%,自筹资金下降0.1%,预售下降9.8%,个贷下降19%。很多人不太承认新政已经发挥作用,重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。今年统计局公布的数据,一线城市41%的人认为还要继续下跌。老百姓预期心理错误理解了 国十条 目标,认为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲望。大概很多媒体也是这样宣传,造成老百姓的误解,但是实际上价格下降幅度已经很大了。70个城市环比10. %,下降1.1%,新建住宅12.9%,下降1.2%。总体而言,差别化在加大。面积销售减速的城市也很多,但是从7月份也出现了一些销售增长现象。

  总体而言,7月份是整个东部地区次进入负增长。如果东部地区负增长了,东部地区占到整个房地产68%、69%,中部和西部地区各占10%多,如果东部地区全线进入负增长阶段,全国大幅度进入负增长阶段可能性是巨大的。从环比下降城市来看,4、5、6月份是增长,但是7月份是下降。说明有些城市已经出现了用低开盘的方式降低了价格基础。而在统计中,低开盘是以开盘的数为零计算房价增长,因此显现不出来比如原来卖 万元的房子,如果从 万元开盘再降到2.9万、2.8万,价格是下降趋势。但是如果拿一个新开盘,把原来 、4万房子直接卖到2万元,以2万元为零点结算,统计上有一个误差。因此环比计算,看到7月份是上升。国房景气指数连续4个月下降,已经下降了接近1.5%。这个下降也会造成后续持续增长。但是房地产上半年增加税收却很多,房地产企业税收是占比例的。土地增值税增长97%,耕地占用水增40%,企业所得税增长8 %,房地产营业税增长77%。统计中上半年新增财政收入增长近50%贡献率来自房地产。很多人都在说房地产不是支柱产业,也不应该成为支柱产业,但是显示中财政增长的还是依赖房地产,如果没有房地产,可能后续危险会影响到中国财政税收。

  价格很明显看到,土地价格增长速度非常快,这个增长幅度去年是 715元住宅房价,按照这样一个增长比例,明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增长,否则的话就干不下来了。从已公布的半年公告中,的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说,下半年会追上来。下半年即使比上半年好的话,可能很多企业在今年也完不成,原来预定的销售计划、销售目标。今年上半年公告中的是万科,销售金额猛涨,比去年同期上涨接近20%,其中一个重要原因是是他略微降价,但是从销售面积来说比去年减少了8%。昨天肖莉也说了他们把价格适度降低。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科平均销售价格9958元,但是今年上半年是1148 元,比去年平均价格提高了接近2000元。

  上半年数据指标说明什么?宏观经济仍保持较高增长,但下滑加速。宏观调控一般要求我们适度控制增长速度,可能一步下个台阶,但是连续几个季度到了7点几,就会一步下三个台阶或者四个台阶。下滑再加速的话,可能就是从窗户跳下去。08年问题就是下滑速度太快,如果降到7.8%,仍然是位的。不会出现大风险。但是如果下滑速度过快,会影响明年。08年是极其困难的情况下,加了4万亿,好不容易把杠铃举到头上。怕就是不是一个台阶一个台阶往下走,就是三五个台阶往下跳的情况。通胀压力减弱,但未消除。因为7月份 . %,是一个负利率状况,如果连续三个月,央行就会采取信贷调整措施。多数投行都估计今年全年2.9- 之内,不会出现大的通胀。从目前看,供不应求的产业还是占多数,只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成份太多,所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。第三,我们看到房地产运行实际上在高位,但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地,可能会比较强烈反映出来下降趋势。第四,预期供求关系改善,库存上升,上半年未销售的库存是1.9亿平方米,这是历史高位。如果按照这样,今年估计超过2.5亿甚至 亿库存。库存量上升意味着推出量的加大,未来价格竞争会加剧,而且价格竞争在局部地区显示的更加明显,因为我们供求在地区之间是不完全平衡,从总量看,去年9月份开始增加投资和新开工。在4月份新政出台会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿,昨天也讲了房地产占2个点的GDP,可以不要他,如果不要他,从年初12%降到10%,但是如果房地产影响到其他行业,比如钢铁、水泥、建材,如果把这些行业都拽下来,那就不是两个点了。如果把60多个相关产业GDP也拉下来,对中国GDP就会产生影响。

  问题:,结构性矛盾越来越越突出。这表现在原来房价就比较低,土地比较宽松的区。100个城市,三四城市土地供应接近100%,二城市供应接近增长 0%,一线城市只完成 0%,大约缺70%。比如北京其中8 %是保障性住房,商品房只完成接近22%。结构性矛盾越来越严重。土地供应量并没有缓解部分地区严重的供不应求的情况。第二,住宅下滑严重。在价格控制的情况下,我们出现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少,但是如果把价格调到6000元,可能迅速卖光了。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京1万多的房屋销售在迅速增长,而且增长很快。第三,重点城市土地奇缺。

  资源配置问题在历史就存在,过去土地计划一直按照人口或者户籍来进行计划,但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中,而东部地区是大量人口输入的城市,导致资源配置错配。第四,下滑趋势愈加明显。原来以为在 国十条 出现后出现,实际上从7月份比较明显,我们估计8月份趋势更加明显,也许投资下降会超过10个点。从数据上分析,下半年总的供应量会增长50%,但是我们预计销售会少于上半年。

  上半年完成 .9亿平方米销售量,如果小于上半年,全年预计在8亿平方米左右。我们比09年要下降%,虽然销售额在增长,但是销售面积可能远远低于2009年。这是按目前情况来看。但是可能会出现几种不同的情况,昨天晚上就问这个事,到底会出现什么情况,大概有四种情况,一个是价格下降,这个时候销售回升。因为价格下降带动销售回升。另外一种现象是价格下降,而不回升。价格下降,不表示回升是必然和一定的。第二种情况是价格不降的情况下,也会出现两种情况,价格不降,销售也回升,这是一种情况,对开发商,对国家也,因为价格没有出现大幅度下降,税收就不会出现,经济上就不会出现大的滑坡,但是销售会增长,会拉动中国经济。另外是价格不降,销售也不回升。出现一种僵持局面。政府想看到的就是价格下降,销售回升了。而政府可以接受的价格不降,但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接受的。开发商希望看到的是价格不降,而销售回升。而政府有利益虫推。

  而政府有利益冲突。冯仑讲了一个故事,一个女孩子早晨出来跑步,突然跑出来四个大汉把她拦住,这个女孩子想到可能劫财,说我去借钱。四个男人觉得他没钱。又问她借钱干什么?这个女孩子说我去看性病。这些男人觉得他没有钱又有性病,就放过她了。昨天晚上我说该从的时候得从,从不是一定表示你有性病,也不一定表示你没钱,但是如果你不从,可能就把这个孩子收拾了。现在政策保障的是买不起房的人,所以大量建经济适用房。我觉得这是一个观念上的错误,从全世界来看,所有政府都是保障租不起房的人。

  我们一定只能保证你租不起房,我们用廉租房保证。如果我们政策不改变的话,就可能继续犯更多错误,如果不改变这种政策条件的话,老百姓观念也不会改变,预期期望值也会大大提高,导致市场上对房价重视程度远远高于对市场经济的重视程度。

  以价格为目标的调控就可能出现一系列的问题,重要的就是我们昨天听到教授和教授讲到,他们认为根子在货币上。如果货币问题始终存在,如果我们土地问题始终存在,这个土地垄断、货币增量不解决,要等价格解决房地产问题,可能解决不了。终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱,比如说梯次消费,变成一次性买一个大房子的消费。过去我们可以买一个远一点,现在不行了。

  矛盾后移而非消失。这个后移结果可能在明年产生更多问题。一个很重要的就是到底是什么因素在影响房地产,我们认为住宅是由家庭收入和家庭分裂速度决定,不考虑人口情况的话,一定会产生错误的决策,而办公楼重要的是、二产业向第三产业转移的问题。中国出台政策以住宅为主的政策性打压限制性条件,人口决策上对中国未来的影响是巨大的。这里可以看到我们每年结婚的对数大概900多万对,每个城市每年新增家庭户数1000多万户,从人口抚养系数看从 .1 降到2.91,08年是2.86,09年没有公布,恰恰说明分裂速度是加速的。包括我们的抚养系数。从人口结构的值来看,相当时间里头15岁到59岁的人20 0年才能有,数来说,非劳动人口年龄数会加大。从人口红利看,2020后也出现一个巨大曲线,老年人开始花钱,而不储蓄了。

  我们和日本和韩国有一个巨大差别,他们都和我们曲线差不多,但是他们没有一个断裂,为什么中国在这个阶段家庭分裂速度加速,就是中间出现了一个三年自然灾害、大跃进,人口高速死亡,所以出现一个裂缝,使后一个发展阶段劳动人口进入一个高峰期。城市化的影响可以看到 0%城市化之前是29%多,进入 0后,我们迅速每年保持10年的2000多万人口的高速增长,维持10年多,此后又出现一个下滑,这个下滑到现在是1000多,对市场影响是什么?大约 0%住房需要由外地人占有。这个占有量是巨大的,所以导致我们在相当一个时间仍然达不到1:1的总供应。从套数来看,08年只有49 万套总生产量,对全国住宅来说占70%,去年550万套,满足不了城市1000万人口新增家庭,仍然会导致供不应求,而这个供不应求还会持续很长时间。抑制消费是导致短期矛盾向后延迟,这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。

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