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强攻上海滩金地再为地狂

发布时间:2019-08-21 02:27:40 编辑:笔名

  2007年,在8个城市获取了14个项目,耗资161亿元的金地,曾对深圳龙华新城、东莞格林庭院、武汉京汉大道三个项目计提了 .57亿元减值准备。而如今,金地又在土地市场横冲直撞,多次高溢价拿地,难道真是好了伤痛忘了疤?7月2 日下午 时45分,金地 0.48亿元夺得上海新地王赵巷10号地块,业内外一片哗然。当天,(,,)(600 8 .SH)以涨停价收盘。是日晚,金地发布公告称,非公开发行不超过4亿股融资达41亿元的申请,获得中国证监会核准。

  除了购地价格高得“出人意料”之外,一切都看起来水到渠成。

  0亿中标很划算?

  该次出让的赵巷10号地,是上海今年以来土地面积的居住用地,占地面积2 .7万平方米,也是上海首幅“90/70”解禁地块。该幅地块的起拍价格为9.46亿元,楼面地价4500元/平方米。6月16日,赵巷10号地块正式发布出让公告以来,就一直备受瞩目。

  7月2 日15时,金地、龙湖、保利、万科、华润等“大腕”均悉数到场。15时 0分竞拍开始,先有香港开发商报价21亿元竞拍。在上出价截止前的2— 分钟,金地“一口价”把价格顶了上去。15时45分,仅仅十几分钟的时间,终结果就出来了,金地以 0.48亿元夺得此地块。

  以金地的价格计算,该地块的楼板价达到14495元/平方米,溢价222%。参与竞标的金地副总经理宋涛表示, 0亿元拿下该优质地块,非常便宜。

  在竞拍之前,业内认为,龙湖地产是这块地呼声的得主。该地块毗邻龙湖目前在售的赵巷8号地的滟澜山项目。2007年,龙湖拿下这幅地时成交总价为15.4亿元,是当年上海地王之一,亦首次将上海郊区土地成交楼板价推高突破1万元/平方米。

  参与竞拍的上海龙湖投资发展公司总经理陈世勋在金地中标后,便迅速起身离开了现场。对于金地的中标价,陈世勋急忙避走躲开时代周报的采访:“这个我就不做评论了。”走出房地产交易中心大厦后,陈世勋遇到了同去参加竞拍的华润代表,陈掩饰不住内心的高兴,含着笑走上前去,握了握对方的手。

  资本运作是强项

  目前青浦赵巷周边房价在1.8万- 万元/平方米,龙湖滟澜山的叠加别墅卖到接近1.8万元/平方米,双拼接近 万元/平方米,10号地块对面的恒联名人世家的独栋别墅的售价也才 万元/平方米。“接近14500元/平方米的楼板价还是超出了我的预期,如果以现在开盘的龙湖滟澜山销售的单价看,金地是无法盈利的。”上海佑威房地产中心副主任陆骑麟说道。

  对于金地拿地比龙湖滟澜山的楼面地价高出40%,宋涛在竞拍后对时代周报表示,由于时机不同,现在拿地和往日龙湖拿地的时候不可同日而语,“现在取消了限高和90/70限制,那时也没有欢乐谷、虹桥大枢纽,因此两者没有可比性。”

  宋涛对金地赵巷地块未来信心满满,他表示,青浦赵巷面积大、可操作空间强,加上项目位置佳,对于这样一块好地,以 0亿元夺得非常划算。

  赵巷地块出让之始,上海易居房地产研究院高级分析师回建强就预测,这块地的竞争应该在国企和上市房企间争夺,非上市民营企业无太大机会。结果刚好应了他的预见。

  “对于金地而言,作为上市公司,资本运作的嫌疑更大一些,上半年楼市看好,企业手中的‘米’逐渐增多起来,如果不及时花出去变成土地,这对上市公司而言,并不是一个好答卷。”回建强说道。

  资本运作正是金地的长项。拿地当晚,金地又恰到好处地公布,其41亿元的融资方案获得审批通过。这对于金地来说,无疑又增加了在土地市场的底气。在之前的几年里,金地通过证券市场完成三次配股,融资达到62亿元。

  有了土地,就有了未来的收入预期,其股价也就有了上涨的理由。就在金地夺得上海地王的当日,金地股价恰好涨停。7月27日,当时代周报询问金地董秘徐家俊时,他仍在忙于准备此次增发事宜,“为发行的事,近都在连续开会。”徐家俊忙乱中对时代周报说道。

  上海成主战场

  尽管赵巷10号地块拍卖终结果让人大呼意外,但从一定程度上也说明金地在上海拿地意愿之强烈。

  事实上,金地今年以来就成为业内关注的“拿地大户”。4月,金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇 号地块,总价超出底价82%。该地块在赵巷10号地出炉之前是2008年以来上海溢价率的地块。7月初,金地又以15.6亿元竞得北京市大兴区黄村—新城北区16号地居住项目。

  金地在土地市场的横冲直撞,多是高溢价拿地,难道真是好了伤痛忘了疤?

  (,,)分析师陈聪在接受时代周报采访时认为,当前,金地在北京、深圳等地都面临着开发项目断档的问题,及时补充土地储备是公司延续全国布局的战略需要。根据金地年报,目前金地总土地储备约11 万平方米,权益土地储备982万平方米,仅供未来 年发展所需。

  而且金地新获土地储备中,70%是2007年获得的。是年,金地在8个城市获取了14个项目,地价总计161.61亿元,这曾给金地的后续发展造成巨大的压力。2008年,金地对深圳龙华新城、东莞格林庭院、武汉京汉大道三个项目计提了 .57亿元减值准备,影响税后净利达 . 亿元。此后,金地进行了反思,并开始调整内部资金结构,积极降价保证销售回款。于是,2008年成为金地土地市场的蛰伏之年。

  陈聪表示,随着房地价快速回暖,金地计提一部分存货跌价准备,高价地问题已经并不突出。

  同年,金地上海取代公司的传统优势地区珠三角,成为公司营业收入及利润的来源地。根据中国不动产研究中心提供的,从结算面积上,上海地区的项目仅仅占了公司结算面积的25%,但从主营业务毛利上,上海地区的项目贡献了将近4 %。

  但是金地在上海的可开发用地也不多,几个在建项目都处在中后期。特别是随着金地在上海的未未来、湾流域两个重点项目在2009年的陆续结转,金地在上海地区将只剩下格林世界一个重点项目,在上海公司面临后续项目缺乏的局面,蓄地需求明显。陈聪认为,如不补充新的土地储备,2011年,金地业绩增长或存在压力。

  今年是金地重新发力年,增加土地储备正是其重要的一步棋。在2008年年报中,金地表示,2009年计划支出100亿元,增加周转率更高的“短平快”项目储备。“除了目前拍得的地块外,未来还将在上海获取4—5块地。目前,有的已经谈得差不多,有的正在商谈中,有的在积极竞拍中。”金地相关高层此前在接受时代周报采访时透露。

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