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陈旭存新时代百货与购物中心互动关系探讨

发布时间:2019-05-10 15:22:09 编辑:笔名

陈旭存:新时代百货与购物中心互动关系探讨 时间: 12:00 来源: 时尚生活 点击: 次

新世界百货中国首席运营官 陈旭存 :大家上午好。刚才是老板讲话,现在是我们工作的讲话。所以我准备了PPT,由于今天的话题有从概念转到履行层面。理论上,这类从概念讲到执行层面的,我自己做内部培训,讲几天几夜都讲不完。我今天30分钟,深度肯定不够。以后有机会再讨论。我的题目是,新时代百货与购物中心的互动关系探讨。

真的要感谢秘书长,这个题目非常挑战,也非常适合。到底我应该站在购物中心的角度去看这些事情,还是从百货公司的角度去看呢?其实早几年,我还是从事商业房地产购物中心的,但是今天我站在这里,已在代表百货的领域。当年也有很多朋友问,做百货走到购物中心的人很多,从购物中心变成百货的,也很多。为什么我要从购物中心改成做百货呢?

简单一点,新世界百货今年已经进入中国20周年了,我们是新世界集团十家上市公司之一,周大福也是我们的老板,但是新世界集团有十家,一家做地产,一家做证券,这么多年里,做零售的就我们一家。我们做零售的,主要是想怎样把的服务产品提供给消费者,这也是我们的使命。

其实1994年我们在武汉开了一家,2007年我们上市。走到今天,我们已有40家门店,覆盖中国19个城市。坦白的说,这个速度是属于比较慢的。上海有十家,因为历史原因,名字有点不同,故事我就不说了。

我们看看英国作家狄更斯,有一句非常经典的名言,这是的时候,这是差的时候。其实就是今天,我会从今天开始,从我们的环境开始,概念开始,走到我们自己的行业,然后走到购物中心和百货有什么关系。好了,我们看看我们现在的时期,我觉得购物中心不停的在盖,但是空置率也不停的在上升。百货行业一样,很多负增长。还有国际名品,高端消费,去年(名称)也慢下来了。

因为我们的财政年度是7月份开始的,我们的童年销售增长将近10%。很多购物中心的朋友,如果你没有掌握什么叫同店销售增长的话,其实和购物中心一样的。我们的收益超过20%。很多朋友会问,你们为什么在那么艰苦的时候,还是能够做这么高呢?这个看得出来,我们现在的消费者需求跟以前真的是不一样。很复杂的,要便宜,要服务好,还要追求效率。我们的消费者现在信息太过发达。

我们已经从生产驱动消费,变成了消费驱动生产。我们必须要回归到理性,了解消费者复杂的需求,提供一个服务给他们。我们必须要了解这个情况。

第二个部份,中国国情的解读。大家经常在讨论,高增长时代结束了,人口红利没有了。但是如果你能够早几年看到这个所谓的危机,他是有可能去成为机会的,这个机会是看什么?我们真的还是回到这里,看人口结构。大家能够了解的,美国有一个很有名的名词,叫婴儿桥,50年代是美国的婴儿桥,美国高速发展的时候是80年代。中国有没有?有。其实我们的婴儿桥,就是80年代后面初升的,我们现在的年轻人,中产的数量是非常庞大的。但是这种年轻人,背景你必须了解。很简单,大部分受过高等教育,现在开始组成家庭,或者已有了小孩,他们每一年的薪水在增长,他们对生活的品质有追求。

其实有钱不一定会懂寻求生活品质,一定要有一定的思想。我们看到一个庞大的潜伏消费群在增长,2009年,我们把传统的百货切分成,生活馆和时尚馆。如果简单描述一下,就是,一个百货公司里面,具备了购物中心的功能,有餐饮娱乐服务配套,就是生活馆。一般来说,他们面积比较大。然后我们走不走细分市场,这个要分析。

由于每个层面的消费者都有自己的心理需求,那我们的主题百货,以潮流,形象,个性,来进行针对性的定位。我们原来在几年之前,已不再分次,低档次来分,我们是以消费者的需求和习惯来定位。现在我们有21家生活时尚馆,这个比例会继续往生活馆靠。这个是肯定的。由于很多人都会说,电子商务兴起了,但是电子商务不能取代体验式服务。

今天我们的VIP超过350万,数字很大,我们的微博粉丝超过100万,其实在我们改革以后,不但只是硬件,我们的软件,对客户的服务,都在不断的提升。作为管理层,或者就像陈总说的,人不能胜天,但是我们还是可以利用我们的努力,智慧,找到一个可持续发展之路。讲完了这个,我们的年代,我们的背景,我们如何来看百货呢?跨界就是融会。

时尚界和营销界的交叉销售,如果大家有去过越南餐厅,我告诉你,他叫法式越南菜。不是越南菜。一听就知道,已是文化商品了。为什么会有这样的需求呢?刚才提到,消费者现在是多元需求,很复杂。我们不能够做单一的事情,但是很重要的,我们消费者始终消费的是内容。

我们的行业都很清楚,我是做购物中心的,我是做房地产的,我是做百货的,从投资者,资本市场,行业,是有辨别的。因为投资回报周期不一样,需求不一样,但是如果我们做的是服务于消费者的话,不应当有辨别。简单一点说,有没有消费者说,因为你是购物中心,我会经常来。

有没有消费者说,因为你是百货中心,所以我不去。没有的,我们只要找到消费者的需求,就自然有人流。这个KPI无,我不知道有多少人能够理解这个KPI,做销售,个KPI叫来客,第二个KPI,叫转化。人来了,有需求,你就要做好你的服务。第三个,满意度。,你的市场定位。

其实你的商品跟大家有关系,几个KPI重叠起来,就是销售。如果每个KPI都增长的话,那销售必定增长。如果我们只关心客流,销售上不上的去?不可能。

落地不容易。有时候概念落地确切不容易。因为需要有经验,需要有学术。我们这个行业在中国很短的时间,有朋友经验十分充分,但是因为我们中国,本来就没有这个专业学的。后来,这几年有很多专业学术出来,没有十年的研究,也很难做到。所以,概念是概念,执行方面更难。其实今天的题目里面,大标题,有一些字,购物中心,区域主力店,区域百货,这个我是次听到的,没有主力店,购物中心怎么定位?

应该说,不同的购物中心,有不同的主力店。我举几个简单的例子,如果一个面积很大的购物中心,我定义比较大的面积,你应该有五个比较大的主力店,里面很有可能有一个是综合百货。里面有十万左右的,首先看地理位置,比如说,市中心,人来人往的,你干吗做百货?主力店是吸客,购物中心是留客。所以主力店要看地理位置,十万还有可能,五万就难一点。五万,可能所谓的主力店,就是我们一般能理解的标准,就是次主力店多一点。我自己定位叫,主力店就是定位,吸客的作用,这个纯属个人见解,不是标准。大家可能说不是去主力店,而是去百货公司。有可能。我举另外一个例子,很多人都能很清楚的了解,电影院就是主力店,如果你需要一个电影院作为你的主力店,希望他能够把人真正的带到你的生物里面去,应当有6000平米,有一个大的影院,有一个大的屏幕。再加10个影厅以上。如果是次主力店,那末2000平米差不多。如果你想将来把他变成主力店,不低于3000平米。

当年如果它只是一个元素,1500平米,2000平米,就是主题百货,没问题,这个定义不能错。我右手边有一个很简单的图示,由于我们选取租户,在规划的时候这个概念没有的话,你会错的。主力店为你做的事情是带来人流,但不是租金。他的租金一定是低于平均水平的。次主力店可以帮你带一部分的人流,但是也需要分享你的购物中心。

如果我们把规划理念理清楚,就不存在次主力店,不存在次百货公司,应该是在计划的时候就考虑清楚。如果你今天请百货公司进来,他的租金达不到,你不能由于他的租金贡献太低把他赶走。但是当你希望他是主力店,但是又给他一个次主力店,就是面积是次主力店的面积,租金也是次主力店的标准,这样的话,肯定不成功。不过这个和主题百货又是另外一回事。由于很多快时尚的主题也是百货。

我自己做了一个简单的分析,有4种类型模式,种就是融会型,就是我们在百货的经营当中,增加很多娱乐,餐饮,服务类的配套。生活馆,是这个概念。还有一种叫半结合。我勉强定义为这样。就是一个购物中心里面,你会发现百货占有很重要的位置。他们的区别就是看,购物中心的领军团队是由百货主导还是由购物中心主导。当年有购物中心,就是我们的团队去做的话,上海的(名称)广场就是这个类型。很成功。不要以为这个时代过去了,韩国的时期广场,里面的韩国新世界百货也是占有重要的位置。

当年只有一种简单的购物中心,约请一个主题进去。大家都有去过香港,我简单说一下海港城里面的元素,这类项目是存在于成熟市场里。我可能说的不太清楚,但是这个图应该看得很清楚。购物中心和百货的渐渐演变有4种类型,首先是纯购物中心,其次是参半的类型,第三种,就是百货占有很大的面积,你可以让一个百货公司来经营百货,但是当年我做一个百货的时候,已把百货的一些种类,分类成化妆品,鞋,黄金珠宝,女性内衣和配饰。这些供应商不需要很大的面积,但是需要氛围。百货想增长,关键就是租金和毛利,做好差异化互动,就是要做好计划。

第四种就是购物中心的百货。现在很多人都讲,购物中心百货经营化,而且叫百货公司购物中心化。其实就是那末简单,购物空间,硬件,服务,跟经营全都要斟酌得到。重要现在还有电子商务,实体和虚拟的结合,定义为情景,感觉,情感,使它成为商品。情报用电子商务的平台跟消费者交流,跟消费者互动。跨行业怎么跨?

我知道做百货变成做购物中心的朋友很多,反过来的也很多,不要说这是跨界复合型人才,其实这种人才在中国一直是很缺少,我们新世界积累了20年了,我们的团队都是成熟的,有经验的,固然为了未来的发展,为了更多的融合,我真的很希望很在座的朋友,企业一起互动。谢谢大家。

(:JN045)

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